Fraude imobiliária: o que você precisa saber antes de investir

Investir em imóveis há muito tempo tem sido uma opção interessante para alocar parte de seu patrimônio, trazendo ótimo retorno quando se explora devidamente o bem. 

Além disso, pessoas jurídicas do ramo imobiliário, responsáveis por fazer loteamentos, condomínios, prédios, streets malls, etc, também vêm movimentando bastante o mercado e criando novas oportunidades de negócio.

No entanto, como em qualquer negócio, um comprador de boa fé pode ser vítima de uma fraude imobiliária se não se cercar dos cuidados adequados no momento da compra.

No post a seguir trataremos justamente disso. Apresentaremos a você as modalidades possíveis de fraude imobiliária e os cuidados possíveis para evitar um negócio fraudulento. Acompanhe!

O que é fraude imobiliária?

Fraude imobiliária não é um termo exatamente usual no Direito, podendo designar diversas práticas que tendem a produzir uma vantagem ilícita em favor de uma das partes no momento da compra e venda de um imóvel.

A negociação de um imóvel que esteja em situação irregular, por qualquer motivo, caracteriza uma fraude imobiliária. Em regra, por meio de um negócio fraudulento, o antigo proprietário repassa ao novo, de modo ardiloso, responsabilidades que deveria cumprir quando na gestão do imóvel, ou vem a frustrar responsabilidades perante terceiros.

Fala-se, portanto, em fraude imobiliária diante de uma fraude à execução ou ocultação de exigências ​legais não cumpridas, por exemplo. Em ambos os casos, há frustração de expectativas legítimas de outros sujeitos, e o novo proprietário, com o intuito de investir em imóveis de boa fé, resta prejudicado.

Nos tópicos a seguir, aprofundaremos mais na caracterização da fraude imobiliária e no que fazer para evitar ser vítima de um negócio ilegítimo.

Fraudes em imóveis urbanos e rurais

Imóveis urbanos e rurais são objeto de exigências legais distintas, e, diante disso, uma fraude pode ser caracterizada de diferentes formas a depender da natureza do imóvel. Veja abaixo as principais diferenças.

Imóveis urbanos

A facilitação da aquisição de casas e apartamentos urbanos por meio de programas de financiamento é, por si só, positiva por um lado. Por outro lado, condições inicialmente favoráveis de financiamento podem dar ensejo a uma insolvência futura do antigo proprietário, que vem a se desfazer do imóvel mesmo sem sua quitação.

Uma das espécies de fraude imobiliária diz respeito à não quitação do financiamento ou parcelamento, o que, em regra, impediria a transferência do imóvel via compra e venda. Ao buscar se livrar da insolvência por meio da venda do bem, é configurada a fraude contra credores, prevista nos artigos 158 a 165 do Código Civil.

Por outro lado, se já há uma cobrança em relação a dívidas do proprietário, sejam referentes ao próprio bem imóvel ou buscando o bem como garantia de outra dívida, e o proprietário busca se desfazer dele, pode ser configurada a fraude à execução.

Essa modalidade é prevista no art. 593 do Código de Processo Civil, da qual muitos proprietários de má fé se aproveitam em razão da habitual demora e custo de se levar uma cobrança assim a juízo.

Em ambos os casos, é necessário que o investidor tenha acesso a todas as informações pertinentes do proprietário e do imóvel, evitando a aquisição de um imóvel gravado com uma restrição ou já penhorado em um processo. A menos que consinta com isso no momento da compra, tal gravame pode restringir em muito a exploração do imóvel.

Outra espécie de fraude que pode ocorrer em imóveis urbanos diz respeito a dívidas tributárias que podem recair sobre o bem. Geralmente isso ocorre quando não há o recolhimento devido dos tributos e contribuições sociais no momento da construção ou incorporação do imóvel, gerando uma dívida ativa da União.

É importante ter em mente que IPTU e taxas condominiais são relativas ao imóvel, logo, a transferência do imóvel mantém a dívida para o novo proprietário.

A União, diante disso, pode pretender uma execução contra o proprietário do imóvel e penhorar os bens que o guarnecem para satisfazer a dívida. Até que se prove de quem é a real responsabilidade pelas dívidas contraídas, o investidor pode se ver prejudicado pelas eventuais restrições impostas a seus bens.

Imóveis rurais

Além de todas as espécies de fraude a que estão sujeitos os imóveis urbanos, imóveis rurais podem contar com pendências ambientais ocultas no momento da venda para quem pretende investir em imóveis. Além disso, os imóveis rurais possuem cadastros próprios que precisam ser atualizados e regularizados.

Imóveis rurais, com exceção de fazendas produtivas e bem exploradas, geralmente não possuem uma matrícula atualizada junto a órgãos de registro. Frequentemente, também não há, por parte do proprietário, grandes cuidados para verificar a adequação do bem às normas ambientais mais atualizadas, sobretudo no que diz respeito às áreas de proteção.

Sendo assim, se, por exemplo, vende-se um imóvel rural com 30% de sua extensão reservada a uma área de proteção ambiental com o preço total, o novo proprietário sairá em prejuízo, pois pagou para explorar todo o imóvel mas não terá retorno quanto ao percentual protegido.

Como o due dilligence pode ajudar

O due dilligence é um procedimento de todo imprescindível ao se investir em imóveis. Por meio de uma análise pormenorizada dos termos do negócio, do perfil do imóvel e de seu proprietário, é possível detectar eventuais fatores de desequilíbrio na compra.

Um due dilligence bem desenvolvido pode evidenciar se o imóvel possui restrições em cartórios, se seu proprietário possui dívidas com terceiros, se a propriedade é regular, dentre outros fatores. Tudo isso tende a demonstrar ao investidor os possíveis riscos do negócio, e afastá-lo de compras que possuam indícios de fraude.

Checklist de boas práticas para evitar fraude imobiliária

Para oferecer o máximo de proteção ao patrimônio de nossos clientes, a Corrêa Ferreira busca auxiliá-los em todas as etapas do processo de compra de um imóvel. Adotamos um procedimento cauteloso em todos os casos, adaptando-o às peculiaridades de cada transação, e utilizando de expertise jurídica para analisar as condições do negócio por completo.

Iniciamos acompanhando a negociação de valores e elaboração de contratos. Um contrato de compra e venda de imóvel, por tratar de um objeto de valor sempre mais elevado, deve ser confeccionado com toda a cautela para a correta atribuição de responsabilidades e condições do negócio.

Após, inicia-se uma etapa de pesquisas pormenorizadas, passando-se por todas as possíveis restrições que o imóvel possa ter em cartórios, bem como da completude de seu registro e atualização da matrícula.

Além disso, deve-se seguir uma análise da quitação de tributos e responsabilidades junto a órgãos de registro, como INCRA, Ibama e Departamento Nacional de Produção Mineral, em caso de imóveis rurais.

Também é importante analisar o perfil e a saúde financeira do vendedor. Isso é feito por meio da solicitação de certidões de sua pessoa diante de órgãos do Poder Judiciário (Tribunais de Justiça, Federal, do Trabalho) e administrativos da União, Estado e Município. Estando tudo em ordem, as certidões constarão como negativas de débitos.

Se precaver contra a fraude imobiliária é um meio dos mais importantes para garantir que se tenha um retorno interessante ao se investir em imóveis. Demais disso, o sucesso do investimento dependerá apenas da correta exploração e gestão do imóvel pelo proprietário.

Tem planos de comprar um imóvel? Está no meio de uma negociação? Tire as suas dúvidas com a gente!

Fernando de Castro Bagno

Fernando de Castro Bagno

Advogado do Setor Cível do Escritório, graduado pela Faculdade de Direito Milton Campos desde 2011, Fernando de Castro Bagno é responsável pelo atendimento de demandas judiciais relacionadas ao Direito Empresarial. Sua atuação é destacada no atendimento de clientes na área de saúde, bem como empresas no setor Imobiliário e de Infraestrutura.

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