Multipropriedade ou Time Sharing: a lei que regula o condomínio por fração de tempo

A Lei nº 13.777 foi publicada em 21 de dezembro de 2018 para regulamentar um tipo de propriedade que há muito já vinha sendo utilizada na prática, a multipropriedade por fração de tempo.

O Time Sharing ou Multipropriedade é especialmente utilizado para imóveis em locais turísticos, pois, cada um dos proprietários poderá desfrutar do mesmo imóvel em um período certo do ano.

Como não havia regulamentação específica para a matéria, a nova lei veio para tratar sobre aspectos como a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, a possibilidade de penhora dessas unidades e a capacidade para ser parte em processo.

O presente artigo tem o intuito de tratar os principais aspectos da propriedade múltipla, especialmente aqueles trazidos pela nova legislação.

Conceito de Multipropriedade

Segundo o artigo 1.358-C inserido no Código Civil, pela nova lei, a multipropriedade é um “regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, a qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.” Ou seja, o que se tem é um condomínio no qual as pessoas estão vinculadas ao mesmo bem, sendo que esse bem é composto por unidade de tempo.

Nesse sentido, verifica-se que a lei trouxe o conceito de multipropriedade apenas para os bens imóveis, não tendo abarcado esse conceito para bens móveis, o que ainda carece de legislação no Brasil.

No entanto, a lei não faz restrição ao tipo de imóvel que pode ser parcelado no tempo. Por isso, qualquer imóvel pode ser objeto da time sharing, seja um apartamento, uma loja, uma casa, um sítio ou mesmo um quarto de hotel. A lei não exclui da multipropriedade nenhum tipo de imóvel.

Indivisibilidade e Pertenças

De acordo com a nova legislação, o imóvel em multipropriedade é indivisível, não podendo ser objeto de ação de divisão ou extinção do condomínio. A lei também considera que mesmo que todas as frações de tempo sejam concentradas no mesmo proprietário não haverá a extinção automática da propriedade múltipla.

Além disso, o mobiliário que guarnece o imóvel nessa modalidade, também deve ser considerado em multipropriedade, não pertencendo a nenhum condômino de forma individualizada, diante da sua natureza acessória de tais bens enquanto pertenças do imóvel,

Fração de Tempo

O período correspondente a cada fração de tempo, que também é indivisível, é de, no mínimo, 7 (sete) dias seguidos ou intercalados e pode ser: (i) fixo e determinado, (ii) flutuante, sendo determinado periodicamente a fração de tempo de cada proprietário, ou (iii) misto, combinando os dois sistemas anteriores.

Ressalta-se que todos os multiproprietários terão direito a uma mesma quantidade mínima de dias seguidos durante o ano, podendo haver a aquisição de frações maior que a mínima, com correspondente direito a uso por períodos maiores.

Forma de Instituição da Multipropriedade

A multipropriedade pode ser instituída por ato entre vivos ou testamento, devendo o documento ser registrado no registro de imóveis competente.

No entanto, considerando que estamos em seara de direito real, o ideal quanto à forma é observar a mesma regra para a instituição de condomínio edilício.

Ademais, também deverá haver a elaboração de uma convenção de condomínio propriamente dita, para regular a multipropriedade. Será essa convenção que determinará os poderes e deveres de cada multiproprietário; o número máximo de pessoas que podem ocupar o imóvel simultaneamente; regras de acesso do administrador condominial ao imóvel; criação de fundo de reserva para reposição e manutenção; regime aplicável em caso de perda ou destruição parcial ou total do imóvel; multas aplicáveis aos multiproprietários. Exatamente por ser a convenção de condomínio a responsável por regular os principais direitos da propriedade múltipla, os instituidores deverão contar com uma assessoria jurídica adequada na elaboração de tal documento.

Direitos e Deveres do Multiproprietário

A lei conferiu ao multiproprietário alguns direitos expressos. No entanto, outros podem ser acrescidos a depender das disposições do instrumento de instituição e convenção de condomínio. No mesmo sentido, a lei estabeleceu obrigações de cada proprietário múltiplo, sendo que outras obrigações também podem ser estabelecidas no instrumento de constituição e na convenção de condomínio.

Em relação aos direitos mencionados expressamente pela lei, podemos citar:

1. Uso e gozo do imóvel, instalações, equipamentos e mobiliário durante o período correspondente à sua fração de tempo;

2. Cessão da fração de tempo em locação ou comodato;

3. Alienação da fração de tempo, devidamente informada ao administrador;

4. Participação e votação em assembleia geral do condomínio em multipropriedade e em assembleia geral do condomínio edilício, quando for o caso.

Já em relação às obrigações expressas no Código Civil, podemos citar:

1. Pagamento da contribuição condominial;

2. Responsabilidade pelos danos causados ao imóvel, instalações, equipamentos e mobiliário, por si ou por qualquer um de seus autorizados;

3. Comunicação imediata ao administrador dos defeitos, avarias e vícios nos imóveis durante a utilização;

4. Não modificação do mobiliário, equipamentos e instalações do imóvel;

5. Manutenção do imóvel e uso conforme seu destino e natureza;

6. Desocupação do imóvel até a data fixada em instrumento de instituição ou convenção de condomínio.

No caso de descumprimento de seus deveres, o multiproprietário estará sujeito a multa, e em caso de descumprimento reiterado, a multa progressiva e perda temporária do direito de utilização do imóvel no período correspondente à sua fração de tempo.

Considerando tal possibilidade, é importante que no momento de instituição da multipropriedade ou da convenção de condomínio respectiva as obrigações a que todos estão sujeitas estejam bem delimitadas, assim como as multas que podem ser geradas por descumprimento.

É importante ainda estabelecer penalidade objetiva e de fácil apuração, para que tais valores possam ser cobrados sem maiores delongas pelos prejudicados. Nesse sentido, é sempre importante contar com uma assessoria jurídica para a redação do documento que estabelecerá essas diretrizes.

Em relação às despesas do imóvel, quando são decorrentes do uso normal e do desgaste natural do imóvel as despesas serão compartilhadas por todos os proprietários múltiplos. E, quando decorrentes do uso anormal, são de responsabilidade do multiproprietário responsável pelo dano.

Transferência da Multipropriedade

A transferência da multipropriedade ocorre da mesma forma estabelecida para a transferência de imóveis de maneira geral, ou seja, necessitará de escritura pública se o valor envolvido for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no país (art. 108 do CC), e não haverá necessidade de anuência ou cientificação dos demais proprietários.

Segundo a Lei, não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na convenção do condomínio em multipropriedade.

Administração da Multipropriedade

O imóvel em time sharing será administrado por pessoa indicada no instrumento de instituição ou em convenção de condomínio e, na sua falta, por pessoa escolhida em assembleia geral de condôminos.

O administrador tem as atribuições mandatórias de coordenação da utilização do imóvel, de zelo e conservação, bem como por cobrar as quotas de custeio, e elaborar e submeter orçamentos.

Condomínio Edilício

Poderá ser instituído o regime de multipropriedade em condomínio edilício, sendo que, nesta hipótese, a multipropriedade poderá abarcar todas as unidades autônomas ou parte delas. Para que o condomínio edilício adote essa modalidade de propriedade deve haver previsão no instrumento de constituição ou deliberação de maioria absoluta dos condôminos.

Caso o condomínio edilício opte por instituir regime de multipropriedade em parte ou na totalidade ele terá que necessariamente ser administrado por um administrador profissional.

Nas hipóteses em que o condomínio edilício opte pela instituição da multipropriedade parcial ou total é importante que no instrumento de constituição desse tipo de propriedade haja o auxílio de assessoria jurídica especializada no assunto, que consiga colocar no documento que regerá a propriedade em comum e a propriedade individual, as particularidades necessárias, para que possa haver a convivência pacífica de todos os proprietários e usuários do bem.

Quanto mais bem elaborado for o documento, menores chances de ocorrência de brigas e disputas entre os envolvidos e a convivência de todos fica mais facilitada.

Matrículas Individualizadas

A nova lei de multipropriedade também estabeleceu que quando o imóvel se destinar a esse tipo de regime, além da matrícula mãe do imóvel, haverá uma matrícula para cada fração de tempo, na qual se registrarão e averbarão os atos referentes à respectiva unidade de tempo.

Na hipótese acima, cada fração de tempo também poderá, em função da legislação tributária municipal, ser objeto de inscrição imobiliária individualizada. Essa situação resguarda o proprietário em relação aos demais com os quais ele divide a propriedade, pois acaba por resultar na ausência de dever de um multiproprietário arcar com tributos.

O fato gerador do IPTU é o direito real de propriedade do imóvel periódico, e esse conceito é dado pelo Direito Civil. Com a nova lei, o direito civil trata a unidade periódica como imóvel autônomo e, portanto, um multiproprietário não pode ser compelido a responder pelo IPTU relativo à unidade periódica dos demais. Daí a possibilidade de cada Município fracionar o IPTU.

Conclusão

Diante do exposto, tanto incorporadores de imóveis quanto consumidores devem estar atentos à nova legislação sobre multipropriedade. A partir dela, os incorporadores de imóvel poderão agregar valor ao imóvel que comercializam por meio do parcelamento em unidades de tempo, tendo em vista, que há respaldo legislativo para tanto.

No entanto, deverão também seguir todos os procedimentos exigidos pela legislação. Ou seja, contar com o auxílio de uma assessoria jurídica especializada é fundamental para que a instituição do condomínio em multipropriedade seja realizada seguindo todos os parâmetros legais.

Por sua vez, os consumidores de imóveis em multipropriedade deverão exigir a regularidade do imóvel que estão adquirindo, para que possam usufruir do mesmo da melhor maneira possível, mas também para que tenham total conhecimento sobre quais os riscos que podem estar assumindo ao adquirir um imóvel em multipropriedade.

Responsabilidade do Adquirente na Sucessão Empresarial

Muitos empresários imaginam que quando estão fazendo uma transformação societária ou quando estão adquirindo um estabelecimento que já foi de outro empresário, que tal ação não está sujeita a nenhum tipo de responsabilidade relativa ao negócio anterior.

 No entanto, a legislação atual impõe a responsabilidade do sucessor ou do adquirente. Essa situação é a que comumente chamamos de sucessão empresarial.

A sucessão empresarial é uma situação que decorre de uma reorganização societária, como a fusão, incorporação, cisão ou venda do estabelecimento comercial. Obviamente, quando esses fatos acontecem, há uma nova configuração da empresa, porém as obrigações e direitos pretéritos não são necessariamente extintos, por força da lei.

A sucessão empresarial está prevista nos arts. 10 e 448 da CLT, no art. 1.146 do CC e arts. 132 e 133 do CTN.

Ou seja, em regra, para as obrigações civis, trabalhistas e tributárias as transformações empresariais acima mencionadas não prejudicarão os credores anteriores. Os empresários que continuarem no negócio (adquirentes) deverão saldar as dívidas já existentes do alienante.

A exceção à aplicação dessa regra da sucessão empresarial ocorre apenas na alienação de unidades produtivas realizada na recuperação judicial ou na falência, arts. 60 e 141 da Lei nº 11.101/05.

 Na recuperação judicial e na falência, a lei expressamente excepcionou a responsabilidade do adquirente como forma de possibilitar a negociação das unidades produtos.

Nesse cenário no qual a regra é a responsabilidade do adquirente, deve-se ter muito cuidado e cautela na aquisição de qualquer parcela de estabelecimento que já tenha pertencido a algum empresário. A forma mais comum na qual ocorre tal aquisição é o chamado contrato de trespasse.

O contrato de trespasse é o contrato de compra e venda do estabelecimento empresarial. O art. 1.142 do Código Civil considera estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou por sociedade empresária.

Para que a alienação ocorra de forma correta é necessário o cumprimento de alguns requisitos, quais sejam, a celebração de contrato por escrito; o arquivamento do contrato no Registro do Comércio e a publicação da transação na imprensa oficial. Tais providências são necessárias para que a transação tenha validade perante terceiros.

Como o estabelecimento empresarial é uma universalidade de direito, composto por ativos e passivos, quem realiza o contrato de trespasse assume as obrigações anteriores à transferência. O devedor primitivo, ou seja, o alienante, por sua vez, continuará solidário a essas dívidas pelo prazo de um ano, nos termos do Código Civil.

Diante de tais disposições, percebe-se que a aquisição de qualquer universalidade de bens que já tenha pertencido a algum empresário deve ser avaliada por um profissional da área jurídica, para que ele possa considerar se existe, na hipótese, algum risco de tal aquisição ser considerada aquisição de estabelecimento, sujeita às regras do contrato de trepasse e, portanto, às regras de sucessão empresarial já mencionadas.

Além do mais, mesmo nos casos em que a aquisição ocorra em sede de recuperação judicial ou de falência é importante que haja uma assessoria jurídica na questão, para exigir que os benefícios previstos na legislação sejam concedidos ao adquirente.

Sociedades Estrangeiras devem indicar beneficiários finais no CNPJ

A Receita do Brasil, por meio das Instruções Normativas nº 1.634/16, alterada pela Instrução Normativa 1.729/17, instituiu a obrigatoriedade de as sociedades estrangeiras que mantêm participações societárias constituídas fora do mercado de capitais no Brasil, informarem seus representantes legais e a cadeia de participação societária até alcançar as pessoas naturais caracterizadas como beneficiárias finais.

O objetivo de tal indicação é auxiliar o combate à corrupção, à lavagem de dinheiro e à sonegação fiscal, a partir de uma maior transparência em relação aos recursos aplicados no Brasil e aos seus titulares.

Nos termos da instrução normativa mencionada, considera-se beneficiário final:

  • A pessoa natural que, em última instância, de forma direta ou indireta, possui, controla ou influencia significativamente a entidade;
  • A pessoa natural em nome da qual uma transação é conduzida. E presume-se influência significativa à pessoa natural que:

                 a)  possui mais de 25% do capital da entidade de forma direta ou indireta; ou

                b)  direta ou indiretamente, detém ou exerce a preponderância nas deliberações sociais e o poder de eleger a maioria dos administradores da entidade, ainda que sem controlá-la.

O prazo para a realização das informações acima mencionadas é dia 31/12/2018 para as empresas estrangeiras já inscritas no CNPJ antes de 1º de julho de 2017.

Se a empresa foi inscrita no CNPJ a partir de julho de 2017, é obrigada a informar o beneficiário final à Receita Federal no prazo de 90 dias a contar da data de inscrição, com prazo prorrogável por mais 90 dias.

Ressaltamos que a partir de 1º de janeiro de 2019, os investidores estrangeiros que não tenham cumprido com as novas regras impostas pelas Instruções acima mencionadas terão sua inscrição suspensa no CNPJ e ficarão impedidos de transacionar com estabelecimentos bancários, inclusive quanto à movimentação de contas-correntes, a realização de aplicações financeiras e a obtenção de empréstimos.

A instrução normativa não menciona expressamente impedimento para permanecer como sócia ou quotista de sociedades nacionais no Brasil, mas os efeitos da suspensão do CNPJ podem refletir sobre a movimentação financeira que a empresa estrangeira fizer no Brasil, tais como dificuldades para efetivação de aportes para fins de aumento de capital, remessas de resultados/lucros/dividendos, entre outros.

Por fim, vale ressaltar que contar com uma assessoria jurídica é imprescindível para regularizar as informações das empresas nos moldes exigidos pela nova legislação, a fim de evitar qualquer impedimento ou suspensão de CNPJ.