A usucapião extrajudicial e o provimento 65 do CNJ

A Lei 13.105/15 visando incentivar a desjudicialização realizou alteração na Lei de Registros Públicos, inserindo o artigo 216-A que permite o reconhecimento de Usucapião pela via extrajudicial.

Antes da modificação, o reconhecimento de usucapião ocorria apenas judicialmente sobrecarregando o judiciário com demandas que poderiam ser resolvidas extrajudicialmente.

Entretanto, a alteração na Lei de Registros Públicos gerou questionamentos, uma vez que não previa diversas situações verificadas na realidade fática.

Visando responder aos questionamentos fora instituído pelo CNJ o Provimento 65, no qual foram estabelecidas diversas diretrizes para a efetivação do usucapião extrajudicial.

Questão controversa referente à Usucapião Extrajudicial era a necessidade de que o procedimento fosse instruído com a anuência dos proprietários e demais possuidores de direitos reais registrados na matrícula do imóvel ou na matrícula dos imóveis confrontantes. Tal exigência, na prática, acabava por inviabilizar a utilidade do instituto já que, por vezes, é extremamente difícil localizar ou obter anuência do proprietário e dos confrontantes tabulares.

Dessa forma, já havia a solicitação de que fosse possível suprir tal exigência por meio da assinatura dos ocupantes dos terrenos confrontantes, conforme procedimento já usualmente adotado na retificação de área de imóvel. No entanto, por inexistir previsão legislativa em tal sentido, os tabeliões dos Cartórios não estavam acatando tal solicitação.

Com a entrada em vigor do Provimento nº 65 do CNJ permitiu-se de forma expressa que a planta e o memorial descritivo que integram a documentação da usucapião extrajudicial possam ser assinadas pelos ocupantes a qualquer título dos imóveis confrontantes.

Essa é a disposição constante no Art. 3º, inciso II do provimento, reforçada pela norma estabelecida no art. 10 que versa sobre a notificação a ser realizada pelo Oficial de Registro de Imóveis.  

Este último artigo estabelece que, na eventualidade de restar verificado que a planta não fora assinada por todos os confrontantes e proprietário tabular, o oficial de registro de imóveis deverá notificar todos os titulares dos direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo ou na matrícula dos imóveis confinantes ou ocupantes a qualquer título.

Outra questão sanada pelo Provimento fora referente ao preço da Ata Notarial que deve instruir o procedimento.

A dúvida sobre a forma de cálculo para cobrança da Ata diversas vezes inviabilizava a sua elaboração pelos Cartórios.

Segundo o artigo 26 enquanto não forem editadas normas específicas sobre os emolumentos no procedimento de usucapião extrajudicial a ata notarial será considerada ato de conteúdo econômico, sendo utilizada como base para cobrança o valor venal do imóvel do último IPTU ou ITR e se inexistente, o valor de mercado aproximado.

Com as alterações introduzidas pelo provimento nº 65, haverá mais facilidade na utilização da Usucapião Extrajudicial e, com isso, poderá ser possível que efetivamente ocorra a desjudicialização desse tipo de procedimento.

Corrêa Ferreira Advogados

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